Comprendre la notion de vice caché lors d’un achat immobilier - 20/03/2025

Le vendeur d’un logement qui n’informe pas correctement l’acheteur sur le bien s’expose à des poursuites judiciaires pour vice caché. Mais comment qualifier un vice caché et quelles sont les conséquences sur une vente ?

Définir le vice caché

L’article 1641 du Code civil définit le vice caché comme un défaut qui ne permet pas d’utiliser le logement acheté pour un usage d’habitation, ou qui amoindrit tellement cet usage que le nouveau propriétaire ne se serait pas porté acquéreur, ou alors à un prix inférieur, s’il en avait eu connaissance. Or, l’acheteur est protégé par la garantie des vices cachés si ceux-ci sont antérieurs à la vente et n’étaient pas visibles lors de l’achat. Un vice caché est donc un défaut suffisamment important pour empêcher un usage normal du bien. Il peut de plus ne pas être connu de l’ancien propriétaire au moment de la vente.

Les conséquences d’un vice caché

L’acheteur d’un logement qui découvre un vice caché après avoir pris possession des lieux doit tout d’abord prouver que le défaut était présent et non-apparent avant l’achat. Les délais pour invoquer la garantie légale des vices cachés sont de 20 ans après la vente et de deux ans après la découverte du défaut. En général, c’est la date d’établissement du rapport d’expertise qui est prise comme date de découverte du vice caché. L’acheteur peut alors contacter par courrier le vendeur afin de trouver un accord amiable. En cas de refus, il est possible de faire appel à un médiateur puis, en cas d’échec, d’engager une action judiciaire. L’acheteur peut demander l’annulation de la vente avec remboursement, une baisse du prix de vente ou une somme permettant de financer les travaux nécessaires pour mettre fin au vice caché.